«Государство надеется, что все решится само по себе» Убытки из-за форс-мажора лягут и на владельцев торговых центров, и на их арендаторов

Один из основных вопросов для владельцев бизнеса сейчас — будут ли введенные властями ограничения признаны форс-мажором по договорам. Острее всего этот вопрос для торговли — большинство ТЦ в России закрыто, их арендаторы теряют сотни миллионов рублей в день. Но даже если для них эта ситуация будет признана форс-мажором, вся тяжесть ущерба все равно останется на бизнесе — просто будет переложена на арендодателей.

Все решают проблемы с арендной платой по-разному 

«Сейчас есть две базовые ситуации: часть арендодателей говорит — да, происходящее похоже на форс-мажор, мы дадим вам арендные каникулы, часть говорит — нет, все по-прежнему, платите дальше», — объясняет адвокат, советник Saveliev, Batanov & Partners Юлия Михальчук. Арендодателей, по ее мнению, тоже можно понять, у них есть свои расходы, им надо обслуживать банковские кредиты, поэтому они стараются не «обнулять» арендные платежи, а давать скидки, рассрочки. 

Доходит до того, что арендодатели сами пытаются заставить своих арендаторов продолжать работу, несмотря на ограничения. По указу мэра Москвы от 26 марта с 28 марта должны быть закрыты все кафе, бары и рестораны, салоны красоты и объекты розничной торговли, которые не торгуют предметами первой необходимости (список таких товаров был поначалу довольно широким).

Но арендаторы ТЦ «Метрополис» 28 марта получили письмо от управляющей компании (ООО «Кубик»), в котором говорилось: «Закрытие помещений по инициативе арендатора в отсутствии законных оснований для этого … не освобождают от выполнения принятых обязательств. Все арендаторы, на которых не распространяются ограничения, введенные органами власти в связи с введением режима повышенной готовности, обязаны вести коммерческую деятельность в арендуемых помещениях» (копия письма есть в распоряжении «Медузы»). 

«Например, продает магазин чистящие средства — а они есть у многих, в обувных, например — и все, ты должен работать», — так трактует позицию управляющей компании «Метрополиса» один из бизнесменов. Но в ночь на понедельник правительство уточнило список предметов первой необходимости, удалив оттуда почти все широкие категории. 

Сейчас «Метрополис» открыт, говорится на сайте ТЦ — в нем работает несколько магазинов, в том числе «Перекресток», «Зоогалерея» и салон связи «Билайн». В «Метрополисе» от комментариев отказались. 

«Спасти нас может только одно: Москву должны закрыть на карантин и официально признать пандемию форс-мажорным обстоятельством. Тогда мы все сможем сказать: „Сорри, на время беды мы не можем никому ничего платить“. Но все, с кем мы сейчас общаемся, говорят, что карантина в обозримом будущем не будет» — жаловался «Медузе» владелец бельгийской брассери «0.33» Александр Ендовин .

Арендаторам это действительно могло бы помочь — в случае введения режима чрезвычайной ситуации и у них будет больше оснований не платить арендную плату из-за форс-мажора, согласен гендиректор DNA Realty Антон Белых. 

«Нынешняя „всеобщая самоизоляция“ носит рекомендательный характер, поэтому теоретически собственники помещений могут упереться и не обнулять аренду, — говорит Белых. — Если бы была объявлена чрезвычайная ситуация — это было бы однозначным форс-мажором. Тогда даже те, кто формально может работать, могли бы договориться с собственниками — например, платить за аренду не фиксированную сумму, а процент с оборота». 

Новые законы на стороне арендаторов

Окончательное решение о наличии или отсутствии форс-мажорных обстоятельств по каждому договору в любом случае будет принимать суд, считает глава Российского союза торговых центров Булат Шакиров. Но государство стремится сделать определение наличия форс-мажора более обоснованным.

В указе мэра Москвы о закрытии с 28 марта кафе, баров, ресторанов, салонов красоты и объектов розничной торговли, которые не торгуют предметами первой необходимости специально указано, что «распространение 2019-nCoV (COVID-19) является чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности». Чрезвычайность и неотвратимость — это признаки форс-мажора, поэтому компаниям, деятельность которых попала под этот указ, должны были обнулить аренду, говорит гендиректор DNA Realty Антон Белых. «Обстоятельством непреодолимой силы» пандемию рекомендует считать и ФАС.

Но мэр и губернаторы не могут своими указами влиять на договорные отношения коммерческих компаний, возражает глава Российского союза торговых центров Булат Шакиров. «Каждый случай по-прежнему может быть отдельно рассмотрен в суде, а для подтверждения форс-мажора может потребоваться сертификат Торгово-промышленной палаты», — говорит он. 

Оговорка в указе мэра Москвы не значит, что суды будут автоматически считать эти обстоятельства форс-мажором, считают юристы адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры», эта строчка указа лишь может быть «принята судами в качестве одного из ключевых доказательств возникновения обстоятельства непреодолимой силы».

Госдума уже приняла закон, по которому к договорам аренды, заключенным до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, арендодатель должен будет подписать дополнительное соглашение по отсрочке арендной платы. 

При этом арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использовать имущество из-за введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Закон прошел через Совет Федерации и сейчас ожидает подписи президента.

В пятницу, 3 апреля премьер Михаил Мишустин пообещал малому и среднему бизнесу отсрочку по арендным платежам не только за государственную недвижимость, но и за коммерческие помещения. В течение полугода компании смогут платить арендную плату в зависимости от доходов, а накопленную за это время задолженность погасить в течение года в рассрочку.

Государство спасает малый бизнес за счет среднего

В законе нет нормы, которая возлагала бы на государство компенсацию убытков бизнесу из-за форс-мажора, говорит адвокат, советник Saveliev, Batanov & Partners Юлия Михальчук. Даже в случае объявления чрезвычайной ситуации государство должно компенсировать ущерб здоровью и имуществу граждан (ст. 18 закона 68-ФЗ), но не юридических лиц. Всю нагрузку и потери по-прежнему будет нести бизнес, констатирует сопредседатель «Деловой России» Антон Данилов-Данильян. Просто вместо арендаторов нагрузка эта ляжет на владельцев торговых центров, уточняет глава Российского союза торговых центров Булат Шакиров. 

А уже финансовые проблемы ТЦ могут стать проблемами кредитующих их банков, но они в этом случае более защищены. «Кредитный договор никогда не предусматривает расторжения в случае форс-мажора, — говорит Данилов-Данильян. — Банк все равно взыскивает долг и получает заложенное имущество».

По словам Шакирова, совокупная задолженность всех владельцев торговых помещений перед банками — около 5 триллионов рублей, из которых 2 триллиона — долги самих ТЦ, а 3 триллиона — долги владельцев остальных торговых помещений, в том числе небольших. Причем основные кредиторы в данном случае — крупные госбанки, отмечает Шакиров. Малый и средний бизнес, к которому относится и торговля, по данным ЦБ, активнее всех кредитуют Сбербанк, ВТБ и Райффайзенбанк. 

Российский союз торговых центров направлял несколько писем с просьбой решить эту проблему — главе правительства Михаилу Мишустину, в Федеральную налоговую службу и на имя президента Владимира Путина, но ни одного ответа так и не получил, говорит Шакиров. 

В этих письмах, по его словам, предлагалось отменить, а не отсрочить, налогообложение на 6 месяцев (включая НДС и налог на имущество). «Кроме этого, поскольку кредиты у большинства ТЦ в государственных банках, то мы просим отложить на 6 месяцев уплату процентов и тела кредита», — перечисляет Шакиров. 

Он предсказывает, что если все эти вопросы так и останутся неурегулированными, то начнется волна банкротств, и работы могут лишиться до 10 миллионов человек. «Государство надеется, что все решится само по себе, но оно не решится», — заключает он. 

1 апреля премьер Мишустин заявил, что правительство готовит новый пакет мер по поддержке бизнеса. На эти цели в бюджете зарезервировано 1,4 триллиона рублей. Среди новых мер будет поддержка региональных бюджетов и стимулирование занятости. Кроме этого, правительство будет мониторить состояние системообразующих компаний. 

Антикризисный фонд, который планируется создать, предположительно составит 300 миллиардов рублей. 30 марта Мишустин назвал самые пострадавшие от эпидемии отрасли — это туризм, общепит, культура, развлечения. Они получат поддержку в первую очередь. Торговли среди них нет.